以案釋法--《民法典》物業現場的實操運用及風險規避培訓

?隨著《民法典》普及及自媒體的影響，業主對物業不滿聲音及維權行為越來越多。物企對《民法典》掌握不透甚至違法，對業主的質疑，無能力依法回應，使矛盾加重，陷入收費難-品質低-滿意度降-欠費愈多-利潤不保-風險增大-換物業的惡性循環。

實踐中為物業人培訓《民法典》的課程很多，講師多為專業律師或理論研究者，所講內容和現場實戰差距大。為解決物業人實際工作中遇到的困惑，現邀請25年物業經驗的實戰型專家，結合物業現場難點及痛點，以條文解析為基礎、以實踐判例為抓手、以實戰經驗為重點，梳理物業各方的法定權責及實操要點，厘清具體難題的處理關鍵。特舉辦“《民法典》在物業現場實操運用及風險規避》”課程：

第一天

課前討論：業主左手《民法典》、右手物業違約證據及抖音，沖到辦公室找你理論！不僅不繳物業費，還索要公共收益。且提出將啟動業主大會程序更換貴司！閣下將如何應對！

1、等死：讓干就干、不讓干就撤場；

2、找死：早晚要撤、多收錢不花錢、往死里整；

3、求生：依約改善、依法履約........依法--您得先懂法吧！

第一部分 ?《民法典》對物業行業發展的重大意義及四大變化：

一、倒逼物業企業改善和進步：

1、大局如此，被倒逼的最終是哪類物業企業？超大型？小微型？

2、被倒逼的物企的最壞結局是什么樣的？赴死還是向生？

案例1：服務未達約定，法院判被告業主按照九折繳納物業費及討論。

案例2：不懂《民法典》表決要點，開發商的物業被掃地出“區”。開發商爸爸會殺物業中高管祭天不？

二、對物業行業重大意義或影響的現實分析

三、《民法典》在物業方面的四大變化：對物業是福還是禍？

1、增業主共決事項、改業主共決規則：設門檻一步變兩步，你咋辦？

2、明確公共收益合理管理成本扣除歸業主：你咋辦？

第二部分 ?業主的建筑物區分所有權

一、業主專有權實踐中四大表現形式及物業人判別要點？

二、業主行使專有權比對承擔的義務

三、業主共有權五大表現形式---你清楚自己地理上的責任范圍嗎？

四、業主行使權對應義務及限制：物業人懂業主該干啥不該干啥嗎？

五、業主的建筑物區分所有權--行權、履責的一致性

案例3：業主私改衛生間被判恢復，物業躺著中槍，該怎么辦？

案例4：業主封陽臺被判恢復，物業如何不擔責還不當惡人？

六、百試百靈：基于所有權為出發點，分析物業相關的問題和糾紛；

案例5：從所有權度分析：一樓業主為啥需交電梯養護費?

七、小區車位糾紛處理依據

案例6：地面規劃車位到底是誰的？

八、業主公共決定事項九字解析---兩規、兩人、兩改、兩筆錢

九、業主共決程序對比分析--《物權法》和《民法典》的區別

十、業主面積和人數---物業人你會算嗎？

案例7：業主參與表決數字如何計算及議事規則如何設計以保命

十一、業主的建筑物區分所有權--住改商及公改營對比分析

住改商：風箱中的老鼠--為啥受傷的總是物業人--住改商靈魂五問！

案例8：物業組織80%業主同意將水池改成活動場地，到底能不能干？

案例9：業主以物業制止住改商不力為由拒交物業費，法院怎么判？

十二、業主的建筑物區分所有權--撤銷權

面對利益受損，物業人如何通過其他業主行使撤銷權維護權益？

案例10：業主騎共享單車進小區被物業制止成被告，法院怎么判？

案例11：小區業主請求法院撤銷業委會換物業決定，法院會怎么判。

十三、如何通過動用維修資金維護物業權益？

1、動用成功---有人歡喜有人惱；

2、消防癱瘓，公維金動用難，物業怎么辦（怎么避責）？

案例12：業主家火災，消防栓無水損失大，法院為啥判物業不擔責；

十四、業主的建筑物區分所有權--公共收益三大疑問

案例13：物業聲稱公共收益虧損，法院怎么判？合理成本如何界定？

十五、什么是業主任意解除權！物業人怎么辦？

十六、業主建筑物區分所有權：平等合同關系；共同管理權委托付費；

十七、業主的建筑物區分所有權：物業人知道業主的義務和責任嗎？

案例14：樓頂修漏水，中間層不攤錢，物業人怎么辦？法院怎么判？

物業人如何引導相鄰糾紛處理、擺脫兩邊不討好的困境？

第三部分業主相鄰關系及處理要點

案例19：業主以鄰居違建影響采光物業不處理拒交費，物業怎么辦？法院怎么判？

第四部分??共有及物業相關事務處理

業主共有權共同共有還是按份共有？共有物業費用分攤如何處理？

案例20：夫妻離婚后共有人拒交費，物業人怎么辦？法院怎么判？

第二天

第五部分??物業服務合同

一、物業服務合同違約責任：

案例21：業主反訴物業履約有瑕疵屬實，法院怎么判交物業費？

二、物業服務合同--合同義務：弄清自己須干啥？

三、物業服務合同--內容和形式

四、物業人管住嘴--公開的有利于業主的承諾，為合同組成部分；

五、物業服務合同效力的兩大特點解析

案例22：業主以未和物業簽合同為由拒交物業費，法院怎么判？

六、物業服務合同--前期物業服務合同法定終止條件

七、物業服務合同--轉委托：如何合法轉委托及全部轉包的法律后果

案例23：物業合同轉包被法院判決無效

八、物業服務合同--物業服務人義務三大重點解析

案例24：物業公司裝修管理不到位，非業主受害被判擔責；

物業服務合同--物業服務人義務：干了、還要善于證明你干了

九、物業服務合同--物業人信息公開八大關鍵項

十、物業服務合同--業主付費義務之兩大欠費心理邏輯解析

案例25：物業公司被撤場，物業怎么辦？法院怎么判？

第六部分???侵權責任及應對策略--躺槍有原因、避責有方法！

一、物業組織社區文化活動---自甘風險及應對措施

案例26：物業組織社區文化活動業主受傷起訴物業、法院怎么判？

二、侵權責任及應對策略---保安工作傷人，物業怎么辦？

三、侵權責任及應對策略---脫落墜落致害風險及應對措施

案例27：業主停車被落水管砸損起訴物業，法院怎么判？

四、侵權責任及應對策略---高空拋物風險及應對措施

案例28：業主被高空拋物砸傷起訴物業及樓上業主，法院怎么判？

五、侵權責任及應對策略---樹木維護風險及措施

案例29：業主車輛被小區樹木砸損起訴物業，法院怎么判？

六、侵權責任及應對策略---公共施工風險及措施

案例30：物業開槽致業主摔傷訴物業賠償，法院怎么判？

學員工作難題及關注問題的現場研討、解析；